STJ decide: empresário pode ficar sem indenização por construção feita em imóvel alugado

📑 Em contratos de locação comercial, é comum o empresário investir na adaptação ou até na construção da estrutura necessária ao funcionamento de seu negócio. A Lei nº 8.245/1991, em seu art. 35, permite que as partes disciplinem contratualmente a indenização por benfeitorias, e a Súmula 335 do STJ reconhece a validade da cláusula de renúncia à indenização e ao direito de retenção. A questão é saber se essa renúncia também alcança novas construções realizadas pelo locatário em terreno vazio. 

Juridicamente, benfeitorias e acessões não são sinônimos. Benfeitorias são intervenções realizadas em um bem já existente, enquanto a acessão pode resultar da construção de uma nova edificação em terreno alheio. Por isso, o art. 114 do Código Civil determina interpretação restritiva para renúncias. A diferença possui consequência prática relevante, pois o art. 1.255 da mesma legislação estabelece, em regra, que aquele que edifica de boa-fé em terreno alheio tem direito à indenização pela construção. O problema surge quando o contrato utiliza genericamente a expressão “benfeitorias”, sem mencionar expressamente construções e acessões. 

No dia 4 agosto de 2026, a Quarta Turma do STJ enfrentou essa questão no REsp 1.899.963/SP. O caso envolvia a locação de um terreno vazio para exploração de atividade empresarial. O locatário realizou terraplanagem e construiu quadra, vestiários, loja, depósito e sanitários. Embora o contrato previsse renúncia à indenização por benfeitorias, o empresário alegou que as obras eram acessões e, portanto, deveriam ser indenizadas. Por maioria, o STJ rejeitou o pedido, entendendo que, naquele contexto, a expressão “benfeitorias” abrangia todas as obras realizadas. 

A decisão, porém, não significa que o STJ tenha pacificado definitivamente a questão. Em sentido diverso, a Terceira Turma, no REsp 1.931.087/SP, julgado em 24/10/2023, entendeu que a renúncia às benfeitorias não poderia ser estendida às acessões, aplicando a interpretação restritiva prevista no art. 114 do Código Civil. Naquele caso, foi reconhecido o direito à indenização ao locatário que havia construído uma academia no imóvel alugado. 

A nosso ver, a principal lição dos julgados não está apenas na distinção entre “benfeitoria” e “acessão”, mas na importância da redação do contrato e do contexto econômico da locação. Quando o empresário aluga um terreno vazio já sabendo que precisará construir para desenvolver sua atividade, a jurisprudência mais recente demonstra que, a depender do contexto econômico do negócio, da finalidade da locação e das circunstâncias conhecidas pelas partes no momento da contratação, uma cláusula genérica pode ser interpretada de maneira ampla. Por isso, confiar apenas na classificação técnica da obra pode representar significativo risco patrimonial. 

Do ponto de vista contratual, o cenário recomenda que a distinção das construções seja disciplinada de forma expressa. Se a intenção das partes for afastar qualquer indenização ao término da locação, a cláusula deve mencionar não apenas as benfeitorias, mas também acessões, construções, edificações e demais obras realizadas pelo locatário, estabelecendo ainda se elas serão incorporadas ao imóvel ou se deverão ser removidas ao final do contrato.  

O entendimento do STJ reforça que investimentos realizados em imóveis alugados exigem atenção jurídica desde a estruturação do contrato. Em locações comerciais, especialmente quando há previsão de obras ou construção de estruturas para o desenvolvimento da atividade empresarial, a análise técnica das cláusulas e dos riscos envolvidos é fundamental para evitar consequências patrimoniais inesperadas. A segurança jurídica, nesses casos, começa antes da realização do investimento. 

🔍 Fonte: BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso Especial nº 1.899.963/SP. Relator: Ministro Antonio Carlos Ferreira. Relatora para o acórdão: Ministra Maria Isabel Gallotti. Quarta Turma. Julgado por maioria em 4 de agosto de 2026. 

✍️ Por: Andressa de Medeiros Venturini - OAB/RS 111.145 e Lauren Kulmann Molina -  OAB/RS 126.025